Q 진주에 사는 송OO입니다. 작년 5월에 지금 사는 빌라에 보증금 2100만원에 전세를 들었습니다. 주민등록전입신고를 했고, 확정일자도 받았습니다. 그런데 얼마 전 이 빌라에 대하여 법원에서 경매절차가 진행 중이라는 연락을 받았습니다. 집주인이 빌라를 담보로 새마을 금고에 2400만원을 대출받았는데, 이자가 4개월 이상 밀려서 독촉을 해도 연락이 되지 않자 새마을금고에서 경매를 신청했다는 것이었습니다. 입주 당시 새마을 금고의 근저당권이 있는 것은 알았으나 당시 집 시세가 근저당금액과 전세보증금을 합친 것을 넘는다고 하여 전세계약을 했던 것입니다. 그러나 현재의 시세는 근저당금액과 전세보증금을 합친 금액보다 훨씬 아래에 있으며, 경매절차를 밟을 경우 더 떨어진다고 합니다. 상황을 더 알아보니 집주인이 부동산투자업을 하는 사람인데, 연락도 안 되고 고의로 이런 상황을 만들어 놓은 것 같다고 합니다. 경매절차에서 받을 수 있는 금액은 얼마인지, 못 받은 전세보증금 잔액에 대하여 직접 집주인에 대하여 취할 수 있는 권리보전 방법은 무엇인지 알고 싶습니다.
▷법률근거
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 '민사집행법'에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
A '주택임대차보호법'상 임차인이 주택에 입주하고 주민등록전입신고를 하면 제3자에 대하여 대항력이 생기는데, 이 대항력은 임대차계약 이전에 근저당권이나 다른 가처분등기 등이 전혀 없는 경우에 인정됩니다. 임대차계약 이전에 이러한 담보등기 등이 있는 경우에는 경락인 등 제3자에게 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 1순위 저당권과 2순위 저당권의 사이에 임차인의 전입신고가 있는 경우에 1순위 저당권자의 경매신청이 있을 경우 임차인이 1순위 저당권을 대위변제해서 말소시키면 대항력을 행사할 수 있게 됩니다.
송씨의 경우 근저당권 이후 전세를 들어갔으므로 경락인에 대하여 대항력이 인정되지 않아서 경락인등에게 집을 비워주어야 합니다. 다만 진주지역의 경우 4000만원 이하의 보증금은 1400만원을 최우선 변제받게 되므로 송씨가 경매절차에서 1400만원을 먼저 배당받고 근저당권자의 저당금액을 가져가게 됩니다. 그리고 빌라의 경락가격이 더 이상 남는 것이 없으므로 송씨는 700만원을 받을 수 없게 됩니다.
그런데 집주인의 상황이 이런 일을 미리 예상하고 돈을 떼먹기 위해서 만들어 놓은 것이라면, 그 사람을 사기죄로 고소하여 처벌받게 할 수 있으나, 전세계약 당시에는 시세가 근저당금액과 전세보증금을 합한 금액을 넘거나 비슷했을 것이므로 사기의 고의가 인정되지 않을 것입니다. 그리고 현재 집주인의 명의로 된 재산을 찾을 수 없지만, 우선 받지 못한 금액에 대한 판결을 받아 놓고 집주인에 대한 재산명시명령과 재산조회신청절차를 밟는 것이 좋겠습니다. 문의 762-3500
