토지수용은 실정법상의 용어이지만 실정법에서 그 개념을 정의한 예는 찾아보기 힘들다. 어떤 공익사업의 구체적 시행이나 기타 복리행정상 목적의 달성 내지 그 수요를 충족시키기 위하여 개인의 토지를 강제적으로 취득·사용하거나 소멸시키는 행위를 토지수용이라고 부르는 것 같다.
수용이란 거두어들여 씀. 재산권의 박탈 등의 의미가 있고 토지수용을 공용수용 또는 공용징수라고 부르기도 한다. 그러나 공용수용은 공익사업에 개인의 재산권을 법률에 따라 강제적으로 국가에 귀속시키는 일이라는 점에서 토지수용과 큰 차이가 없으나 공용징수는 전시, 사변, 기타 비상사태 시에 개인의 재산권을 국가가 강제적으로 사용하는 일이라는 점에서 토지수용과 서로 차이가 있다.
재산권의 수용이라 하면 일반적으로 공익사업을 위한 공용수용 또는 토지수용이라고 하여 법률에 의한 토지재산권의 강제적 변동으로 보고 있다. 그리고 재산권 수용을 그 사용·제한과 함께 재산권의 적법한 침해라고도 한다.
헌법은 공공필요에 의한 ‘재산권의 수용은 법률로서 하되’라고 하여 수용개념을 포괄적으로 법률에 위임하고 있고 법률은 대체로 수용할 수 있다라는 형식으로 규정하고 있다. 여기서 헌법이나 법률에서 규정하고 있는 수용의 개념을 그 주체를 기준으로 하여보면 재산권의 강제적 변동이나 침해를 허용하여 국가권력 작용이라 할 수 있고  그 효과를 기준으로 하여 보면 국가권력 작용에 의한 재산권의 취득이라고 할 수 있다.
토지수용은 민법 제187조 에 규정하고 있는 공용징수에 해당되어 토지소유권 기타 물권변동의 원인이 되며 이에 대하여는 등기 없이도 그 효력이 발생하게 된다. 다시 말하면 물권변동은 원칙적으로 법률행위가 원인이 되지만 토지수용은 그 예외로서 물권변동의 원인이 되는 것이다.
일반적으로 토지수용이라 하면 사업인정·협의 및 재결 등의 포괄적 개념이며 이 중 재결은 토지소유권 기타 물권변동에 관한 수용재결과 그에 따른 보상액 재결로 구분된다. 수용재결은 토지소유권의 취득 및 토지소유권 이외 건물 기타 물권의 소유권 또는 제한물권 등의 소멸을 내용으로 하는 재결로서 이는 민법 제187조의 규정에 의한 물권변동의 원인이 된다. 다시 말하면 민법 제187조 및 수용재결에 의하여 사업시행자는 마땅히 토지소유권을 취득하거나 토지소유권 이외 물권소유권 및 제한물권은 소멸되는 효력이 생기는 것이다.
사업인정이란 토지를 수용할 사업이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조에 열거하여 있는 공익사업에 해당함을 인정하여 사업시행자에게 일정한 절차의 이행을 조건으로 일정한 내용의 수용권을 설정하는 행정행위이다. 즉 수용의 요건을 갖춘 공익사업이라도 대통령령이 정하는 바에 따라 국토해양부장관의 사업인정을 받아야 비로소 토지의 수용이 가능하게 된다.
사업인정고시의 효과로서 수용목적물의 범위가 확정되고 수용권자는 그 목적물에 대한 현재 및 장래의 권리자에게 대항할 수 있는 일종의 공법상의 권리를 갖게 된다. 또한 사업인정고시가 있는 후에는 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장을 초래할 우려가 있는 형질의 변경이나 토지와 함께 공익사업에 필요한 물권을 손괴 또는 제거하지 못한다. 사업인정의 고시가 있는 후에는 고시된 토지에 건축물의 건축·대수선·공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 하고자 하는 자는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.