정가온/법률사무소 대연 변호사-코로나19로 인한 부동산침체, 임대차보증금 반환

최근 들어 코로나19가 장기화됨에 따라 부동산시장이 침체되고 있다. 부동산시장이 침체됨에 따라 자금사정이 어려운 임대인들이 임차인의 보증금을 반환하지 않고 차일피일 미루는 경우가 발생한다.

임차인들은 이직이나, 다른 지역으로 이주, 그리고 새로운 집을 매수하여 잔금을 치러야 하는 이유로 빨리 보증금을 지급 받아야 함에도 그러지 못해 곤란에 처하게 되는 사례가 최근 증가하고 있다.

임대차보증금을 반환받기 위해서는 먼저 임대차계약이 종료되어야 한다. 임대차계약이 종료되는 대표적인 이유는 임대차계약 기간의 만료이다. 그런데 임대차계약이 갱신되는 경우에는 보증금을 반환받을 수 없다.

임대차계약을 자동 갱신시키지 않기 위해서는 주택임차인은 임대차계약 기간 종료 1개월 전까지는 임대차계약기간을 갱신하지 않겠다는 의사를 임대인에게 통지하여야 하고, 그렇게 하지 못한 경우 임대차계약은 자동 갱신되어 종전 계약과 동일한 조건으로 2년 동안 임대차계약이 갱신된 것으로 본다. 이런 경우 임차인은 임대인에게 보증금을 돌려달라고 할 수 없게 된다.

따라서 보증금을 제때 돌려받기 위해서는 반드시 임대차계약 기간 1개월 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 임대인에게 통지하고 통지한 사실에 대하여 증거를 남겨 놓아야 한다.

피치 못할 사정으로 임대인에게 종료의사를 통지하지 못한 경우에도 임차인은 언제든지 계약을 종료할 수 있다. 그러나 이 경우 임대차계약 종료의사를 표시한 후 3개월 후에 종료 효과가 발생하므로 3개월 후부터 보증금을 돌려달라고 할 수 있게 된다. 이때에도 마찬가지로 증거를 확실히 남겨 놓아야 한다.

앞서 본 절차대로 임대차계약이 정상적으로 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 어쩔 수 없이 법적인 절차로 보증금을 돌려받아야 한다. 이때 임대인에 대한 압박 수단으로 임차권등기를 신청하거나 가압류를 신청할 수 있다.

원칙적으로 임차권은 등기부상 표시 되지 않는 권리인데, 임차권등기는 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태로 임차주택을 나가야 하는 사정이 발생한 경우, 임차권을 대외에 표시하기 위하여 만들어진 제도로 임대인에 대하여 간접적인 강제효과가 있어 최근 보증금 소송에서는 필수가 된 절차이다.

만약 임대인이 패소하였음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 강제집행에 들어가야 하는데 이때 흔히 하는 강제집행방법은 임대인의 주택에 대한 강제경매이다. 이러한 경우에는 임차인은 경매기간 동안 임차주택에서 계속 거주할 수 있다. 그리고 강제경매에서 보증금을 일부 밖에 돌려받지 못하는 경우에도 임차인은 임대인의 다른 재산에 대하여도 강제 집행하여 보증금을 돌려받을 수 있다.

임차보증금반환소송의 경우 대게 쉽게 생각하는 경우가 있으나, 향후 소송 전·후로 해야 할 절차가 복잡하므로 전후 절차를 미흡하게 할 경우 소송이 무의미하게 되는 결과가 될 수 있다.

우리 국민은 자산 대부분을 부동산에 보유하고 있는 상황이므로 부동산에 관련한 문제를 잘 해결하지 못할 경우 경제적으로 난관에 봉착할 수 있다. 때문에 이러한 문제를 해결할 때에는 꼭 부동산전문 변호사의 의견을 참고하여 문제를 해결해나가시길 바란다.